Recuperación de los hoteles vs. alquileres vacacionales: ¿qué muestran los datos del mercado?

A medida que el sector del alojamiento empieza a dar pasos en el camino de la recuperación, los profesionales del sector observan con interés los últimos datos para aprender todo lo que podamos sobre las formas en que la pandemia ha cambiado los patrones de demanda de los alquileres vacacionales y los hoteles.

¿Se benefician los hoteles del reconocimiento de la marca y de los procedimientos de limpieza estandarizados para superar a los alquileres vacacionales? ¿O los alquileres vacacionales tienen una mayor demanda porque ofrecen mejores oportunidades de distanciamiento social?

Para averiguarlo, Cloudbeds recurrió a la ayuda de los principales proveedores de análisis comparativos y de datos STR y AirDNA. Juntos, comparamos los datos de recuperación de los hoteles con los de los alquileres vacacionales en un seminario web con Scott Shatford, de AirDNA, y Robin Rossmann, de STR. Los datos muestran un claro cambio en la demanda en todas las zonas geográficas, niveles de precios y tipos de propiedad. 

¿Cuánto durarán estos cambios en la demanda? ¿Y qué tipo de propiedad saldrá reforzada tras la crisis sanitaria del coronavirus? Aquí compartiremos algunos elementos clave.

El análisis incluye datos de hoteles y alquileres de corta duración desde 2019 hasta el 27 de junio de 2020 en 27 mercados de todo el mundo, incluidos 12 mercados regionales de destino y 15 mercados urbanos. Todo el revenue es en USD. 

Para ver el análisis y las estadísticas completas, incluido un desglose más profundo de las diferentes regiones, puedes ver el seminario web en diferido aquí: Especial de CloudTalks: recuperación de hoteles frente a alquileres vacacionales. 

Ubicación

La ubicación está demostrando ser uno de los principales determinantes de la demanda tanto de hoteles como de alquileres vacacionales. Los datos muestran que los mercados urbanos son los que más sufren. Debido a que las escapadas de fin de semana a la ciudad, los viajes de negocios en grupo y los viajes internacionales han disminuido, los hoteles de ciudad han experimentado descensos más pronunciados de ADR:

Al mismo tiempo, los clientes locales que buscan escapar de la ciudad están impulsando una gran demanda hacia destinos vacacionales más pequeños cerca de los mercados urbanos. A medida que la demanda se desplaza hacia los mercados cercanos, o en un radio de unos 160 km, estas zonas regionales se recuperan más rápidamente que los mercados urbanos, tanto para los hoteles como para los alquileres vacacionales.  

La tendencia a fortalecer los mercados regionales es global. Esta categoría lidera la recuperación, con las principales ciudades rezagadas en cuanto a ocupación en toda Europa y también en otras regiones. 

Entonces, ¿cuál es la magnitud del repunte de los mercados regionales? Los hoteles regionales experimentaron un salto del 210 % en la ocupación, mientras que los hoteles urbanos experimentaron un aumento de solo el 99 % desde su punto más bajo en la pandemia de COVID-19 (alrededor de marzo de 2020) hasta los datos del 21 de junio de 2020. 

Es importante señalar que, aunque el crecimiento de la ocupación hotelera es importante, parte de una base más baja debido a los descensos más pronunciados. Este es el porcentaje de crecimiento y ocupación basado en ese punto bajo, y los hoteles han vuelto con más fuerza porque bajaron más, mientras que los alquileres a corto plazo no bajaron tanto. Aun así, en ambos casos, podemos ver que los mercados regionales son los que se están recuperando más rápidamente. 

Nivel de precios/ADR

Dado que las familias y los grupos pequeños prefieren un entorno sin contacto y con poco tráfico, los alquileres vacacionales más grandes y mejor equipados para ofrecer ese tipo de experiencia cobran precios más altos debido a la mayor demanda. Mientras tanto, los alquileres vacacionales «comparables a los de un hotel», más pequeños y de menor precio, que suelen servir a los viajeros con poco presupuesto, como los estudios y los apartamentos de una habitación, están experimentando una baja demanda.  

Sin embargo, en el ámbito hotelero se ha demostrado lo contrario, ya que los hoteles económicos han sido más resistentes, superando de forma espectacular a los de gama alta en revenue por habitación disponible (RevPAR) y ocupación. Esto se debe probablemente al aumento de los viajes regionales y de los viajes de verano por carretera, que llevan a los viajeros a zonas con menos propiedades de lujo, donde los hoteles económicos y de gama media son los más populares.

Otro factor que puede haber contribuido a que los precios de los hoteles bajen tanto es que éstos suelen tener estrategias de gestión del revenue más sofisticadas, lo que hace que cambien los precios, a menudo haciéndolos bajar en tiempos como estos, para mantener sus tarifas competitivas. Por otro lado, los propietarios de alquileres a corto plazo no suelen variar sus precios con tanta frecuencia para mantenerse al día con los datos del mercado, la demanda y la competencia. Este factor puede haber provocado que los precios de los alquileres vacacionales sigan siendo más altos. 

Tipo de propiedad

Incluso con los precios de las habitaciones de hotel tan bajos, los alquileres vacacionales, especialmente los de dos o más dormitorios, siguen siendo fuertes. Esto puede deberse a que la gente que viaja en familia o en grupo tiende a preferir reservar una casa de alquiler vacacional en lugar de varias habitaciones de hotel, especialmente para estadías más largas, que se hicieron más comunes en el momento álgido del brote pandémico y las restricciones. 

En general, los alquileres a corto plazo son más populares que los hoteles en este momento. Si se suman los 27 mercados, los hoteles tienen ahora una ocupación de alrededor del 39 %, mientras que los alquileres a corto plazo más pequeños disfrutan de una ocupación del 58 % y las propiedades más grandes tienen alrededor del 61 %. 

¿A qué se debe esto? Rossmann afirma que tiene que ver con la diferencia fundamental con el tipo de demanda normal que va a estos tipos de propiedad. Los hoteles están mucho más orientados a los negocios y a los grupos, y sabemos que ese tipo de negocio todavía no ha vuelto en cuanto a la demanda de alojamiento. Así que no es de extrañar que los hoteles cayeran más y no se recuperaran tan rápido. Es la ventaja de que los alquileres de corta duración se centren más en el ocio, y también, una mayor proporción de estadías de larga duración. 

Shatford refuerza la idea de que las estadías más largas y la capacidad de los alquileres vacacionales para acogerlas han contribuido a darles ventaja por ahora. Pero también influyen los tipos de servicios que ofrecen, sobre todo en lo que respecta a las propiedades con cocina, espacios más amplios e instalaciones de lavandería. Describe el tipo de propiedad ideal en esta era del COVID como «esa propiedad unifamiliar, independiente y con control de acceso» en la que no tienes que interactuar con la gente y puedes sentirte seguro aislándote en un entorno que es controlable. 

Sin embargo, no todos los alquileres vacacionales entran en este «tipo de propiedad ideal». Shatfort cree que el alquiler de una habitación a corto plazo en una unidad multifamiliar no va a ir tan bien como los hoteles. Habló en particular del tipo de alquiler vacacional que pertenece a un anfitrión que tiene una sola propiedad, no tiene servicios de limpieza profesionales y carece de reconocimiento de marca. 

Alquiler de vacaciones frente a recuperación de hoteles: ¿quién gana?

Con la ocupación, el ADR y el RevPar en declive en todos los ámbitos, es difícil decir que alguien sea realmente un ganador en estos días. Si nos guiamos por las cifras, está claro que los alquileres a corto plazo más grandes y de mayor calidad, situados en destinos regionales que están a poca distancia en coche del centro de la ciudad, son los que registran las cifras más altas de ocupación y ADR. Con una oferta limitada de ese tipo de alquileres y una fuerte demanda, actualmente están en una buena posición.   

Las ciudades con lago están en pleno apogeo en Estados Unidos. Todo lo que esté a menos de 160 km de un mercado metropolitano importante que tenga una masa de agua está funcionando de forma increíble ahora mismo en EE. UU. – Scott Shatford, AirDNA.  

Las vistas al mar también fueron populares entre los asistentes al seminario web, ya que el 56 % de los encuestados soñaba con un alquiler de vacaciones con vistas al mar. También tuvimos un 27 % que buscaba escaparse a una cabaña en medio de la nada y un 17 % que prefería un resort de playa con servicio de habitaciones para mimarse un poco. Los resultados de la encuesta tienen mucho sentido si se comparan con los datos disponibles. 

Mira el seminario web en diferido para ver más datos de recuperación de los alquileres a corto plazo frente a los hoteles, predicciones futuras y el análisis completo de STR, AirDNA y Cloudbeds.

¿Buscas un software para gestionar tu propiedad de alquiler a corto plazo o tu hotel? Conoce la solución de Cloudbeds para alquileres vacacionales u hoteles.